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日本クラウド証券、ひっそりと営業再開

日本クラウド証券が、ひっそりと営業を再開していたことが分かりました。

過去の記事で取り上げましたが、分別管理が出来ていなかったということで営業停止処分を受けていた日本クラウド証券。問題の解決はしたのでしょうか。日本のフィンテック企業は常に金融詐欺との境目を歩かざるを得ません。ことソーシャルファイナンスに関しては多くの資金を預かり、被害額も膨らみやすいため、特に透明性が求められます。

果たしてここもこれからどうなることやら。しばらくは生暖かく見守ろうと思います。




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SBISLがサービサーズローンファンド1号の発売

SBIソーシャルレンディングがサービサーズローンファンドの募集を開始するようです
ソースはSBISL

募集要項
償還期限:2年10ヶ月
目標収益:6.00%
募集総額:14億円(予定)
出資単位:5万円
募集期間:平成27年12月24日午前9時~平成28年1月20日午後3時

今回の募集の超やわらかいまとめ
サービサー「不良債権を安く買って一杯回収したら儲かりまっせ、ついては不良債権を買うためのカネ、貸してくださいやSBISLさん」
SBISL「分かった、でもな、一応ウチも個人投資家から金集めとんねん、キッチリ特定目的会社を作って分別管理するんやで。ほな募集かけるさかいに、切り取りはキッチリやるんやで。あ、あと言い忘れてたけど、ウチの投資家に迷惑かけたらケツは拭いてもらうさかいな」

普通の解説
・借り手は複数のサービサー(債権回収業者)が設立する複数の特定目的会社
サービサーとは、債権回収業者のことであり、法務大臣から許可を得て債権回収を行う企業です。資本金5億円以上、取締役に弁護士など、許可にはきびしい要件が必要です。そのため、多くのサービサーは銀行、信販、サラ金などの系列に属しています。今回のファンドは、サービサーが購入した不良債権を保有する特定目的会社に融資するものです。

・償還原資はサービサーが回収してくる不良債権
特定目的会社は、自ら債権回収を行うわけではなく、特定目的会社を設立したサービサーに実際の業務は丸投げします。サービサーは特定目的会社から手数料をもらって債権回収を行い、回収してきた資金を特定目的会社に渡し、その資金が我々投資家に元金+収益となって分配されます。

・担保は不良債権そのもの。連帯保証人はサービサー
今回のファンドでは、特定目的会社が購入する不良債権そのものに質権が設定され、我々の担保となります。また、債権回収を行うサービサーは今回のファンドの連帯保証人になります。場合によっては、サービサーの親会社が連帯保証人になることもあるようです。

・返済は「元金均等型」
今回のファンドの特徴は、元金均等返済を実施するところです。毎月分配型というと怪しさがグッと増すのですが、要は、不良債権の回収は随時行われていくので、その回収した資金を徐々に返済に充てていきたいというもので、今回については怪しさはありません。具体的には、順調にいけばファンドの運用開始から3か月後から償還が始まり、償還されるにしたがって貰える金利も当然、減っていきます。

★ファンドの問題点
購入する不良債権の中身が分からないため、不良債権の回収可能性、そして担保としての価値が不明であること。
連帯保証人となるサービサーの信用状況が不明のため、連帯保証人からの回収についてもリスクを取らざるを得ないこと。

ありがちな、評価不能なファンドです。こういう時には売る側の誠意として劣後債を発行して自ら引き受けるとか、そういうことをするべきなのですが、わが国のフィンテック企業はリーマン・ショック前の米国にすら追いついていないということなのでしょう。ただ、連帯保証人がサービサーということは、この中のどれかであることは確実であり、いずれもそれなりの信用力を持っていますので、6%(改正前の商事法定利率)で運用できるのであれば、投資してもよいかもしれません。ただ、社債ではないし、過去にはサービサーが破綻した例もキッチリありますので、ノーリスクではありません。虎の子を預けるのではなく、捨て金で投資するのがよいでしょう

今回は募集開始まで少し時間があるため、今から投資家登録しても募集開始に間に合うかもしれません。今回のファンドに限らず、時々お宝ファンドを提供するSBISL。投資家登録しておくことは無駄ではないと思います。

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SBISLがコーポラティブハウスローンファンドを募集していたけどもう締め切りという話

師走ということでリアルが忙しく、見逃してしまいました。

残念ながら募集金額到達ということで、今回は紹介が出来ません。

面白い話がソフバン債ぐらいしかなく、投資から少し距離を置いているため感度が鈍ったというべきでしょう。反省です。


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SBISLが太陽光発電事業者ファンドの募集開始

SBIソーシャルレンディングが、太陽光発電事業者ファンドの募集を開始することが分かりました。
ソースはSBISL

募集要項
償還期限:1年2ヶ月
目標収益:4.50%
募集総額:50,100万円
出資単位:5万円
募集期間:平成27年8月17日午前9時~平成27年9月11日午後3時

SBISLによるソーシャルファイナンス案件の募集です。久々の大型案件で、募集総額は5億円。1百万円ってなんなんでしょうね。貸金業規制対策かなんかなんでしょうか。

投資の内容は、太陽光発電設備の建設・設置などを行った上で、当該太陽光発電事業を第三者に売却することを予定している事業者及びその100%親会社に対する融資です。なお、親会社や事業者の財務内容は公開されていません。

担保として、太陽光発電事業用地の79.4%にあたる土地の地上権に対する第1順位での抵当権の設定及び本件太陽光発電事業者の発行済全株式に対する質権の設定がなされます。なお、地上権は一定の場合には消滅することがあり、その場合抵当権も消滅するとのことです。


さて、この案件どう読み解くか。shasaiwatchはこう考えます。

おそらくこの案件、親会社は不動産系の企業です。それもおそらくですがデベロッパー。不動産デベロッパーでこの手の案件に取り組む企業って結構あるんです。土地を買って、太陽光発電設備を設置し、そのキャッシュフロー(ほぼ売電収入-地代)を証券化して投資ファンドあたりに売却し、利益を出すと。今回もよく見ると土地は現在は借りているものの、土地所有者との間で土地の売買契約が締結されています。

我々が関わるのは、デベロッパーが土地を借りて設備を設置し、土地を購入し、投資ファンドに売却するまでのつなぎ資金だろうと思います。太陽光発電は通常、回収まで長期を要するものなので、14ヶ月で元を取ろうと思ったらつなぎ資金以外ありえません。

さて、その上でこの案件、どう評価するのという話なのですが、正直なところ、投資するにあたり基本的な項目が開示されていないため、我々は目かくしをして橋を渡るようなもので、到底投資に値する案件ではありません

融資を実施するのであれば、融資の相手方の財務内容は最低限開示するべきです。それも出来ないというのであれば、融資を実施するに足るだけの信用情報を開示するべきです。ましてや今回は太陽光の設備が予定通りの価格で売れないというリスクも抱えているわけですから、なおさらです。

担保による保全も情報開示が全くといっていいほどなされていません。そもそも、地上権に抵当権を設定するという保全方法が結構珍しいやり方です。地上権や賃借権は流動性が極めて低く、ましてや太陽光発電をやるような地価の低い場所で流通するものではありません。いずれ土地を買うと言っても、その土地は担保になるわけでもなく、事実上の無担保融資と言って差し支えないでしょう。

どんな相手かも分からない上、無担保融資。shasaiwatchがこういう案件を見た時、収益性のベンチマークにするのはサラ金です。所得証明書のない一見さんに貸してもいい金額と金利っていくら?こういうことを考えると、今回は投資を見送るべきだと思います。


今回は見送りとの結論が出ましたが、SBISLは時々とんでもない優良案件を持ち込んでくることがあります。こういう時に口座がなくて機会を失うということがないよう、SBISLに投資家登録はしておくべきだとshasaiwatchは思います。


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【悲報】日本クラウド証券、業務停止命令

日本クラウド証券が金融庁から処分を受けていたことが分かりました。

事の次第はというと、顧客からの預り金の処理が遅延しており、分別管理が出来ていない状態にあったとのことです。果たして業務量が多すぎて遅延したのか、悪意を持って遅延させたのかは分かりません。shasaiwatchは性悪説を以って臨みたいと考えています。正直、資金繰りに流用していたとしても、金融庁がそこまで掴んでいなければ公表のしようもないですし。

処分の内容は、ソーシャルファイナンスに関しては3ヶ月間の新規受注禁止です。事実上3ヶ月間の売上が飛ぶわけで、これは痛い。併せてグリーンシート銘柄の取り扱いについても2ヶ月間の処分が行われていますので、事の重大性が分かります。なお、過去に問題を起こしたおひさまエネルギーファンドですが、ここは業務停止処分は受けていません。また、話題になったアブラハムPBは6ヶ月の業務停止を受けていますので、今回の処分はおひさま以上、アブラハム未満の事態であると判断できます。重い。

当ブログでは、ここはソーシャルファイナンスを発展させるであろう企業として応援してきましたし、アフィリエイトにも取り組んでいましたが、個別案件に関してはリスクが不透明であることから、評価は控えていました。今回、そうした次元でないところから矢が飛んでくる事態となり、非常に残念です。

分別管理が出来ていないというのは、資金流用の一歩手前なわけで、当面、ここからは資金を引き上げるべきと考えます。

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ソーシャルファイナンスをよりよくするには何がネックなのか

LINE社がやってる議論サイトのblogosでソーシャルファイナンス批判の記事を見つけたので書きます。

リンク先を読むのが面倒な人向けにまとめると批判の内容というのは、現状のソーシャルファイナンスは私募ファンドをネットで売ってるだけ。p2pには程遠いし、リスクに対する情報開示がまるで足りてないゴミ。こんなのに騙される奴は情弱。ということだそうです。



そのとおりです。

文句の言いようがありません。


shasaiwatchが常々言っているとおり、ソーシャルファイナンスの弱点はリスクが高いのに、どれくらい高いのか投資家から見積もることが出来ないということです。例外としてSBIソーシャルレンディングのコーポラティブハウスローンファンドはリスクが低いのですが、これもSBISLが出している公示価格の情報から不動産の場所をほぼ特定しているからこそ他のファンドと比べてリスクが低いと言えるのであり、他のファンドは全てリスク不透明。当ブログとして買い推奨を出せる水準にはありません。

こうした観点から、この批判に対抗できそうなのはAQUSHのAQUSHマーケット&ヒートマップなのかなと思うのですが、今これどうなってんでしょう。maneoもp2pはどこへやら、ローンファンドの組成に軸足を動かしており、実に困ったものです。

そんな中、我らが希望クラウドバンクで反論に当たるような一文を見つけました。

===(以下、クラウドバンクのサイトより引用)===
よくある質問

Q: 貸出先の情報は開示できないのですか?

A: 貸金業法に基づく規制により、募集時に融資先を明示することは認められていません。融資先を明示した形で募集を行ってしまうと、ユーザーの皆さまが貸金業務を行っているのと同義になってしまい、無登録者による貸付として貸金業法違反となる恐れがあります。そのため企業名は伏せた形式で募集をおこなっております。
===(引用終わり)===

それは貸金業法のどこに書いてあるのか。その解釈は日本クラウド証券の弁護士が決めたんか、それとも偉大なる領導者、主体の燦爛たる太陽、百戦百勝の鋼鉄の霊将金融庁様がお決めになられたことなのか。もしも金融庁が指導していたのであれば、これは貸金業法第1条の趣旨に反します。p2p金融が行われることによって失われる借り手の利益とは何でしょう。ちょっと思いつきません。金融庁は早急にこの分野の規制緩和を図るか、この規制は業者が勝手に主張しているだけだと宣言するべきです。

今後、ソーシャルファイナンスはどんどん伸びていく成長分野であり、そのためには債務者の信用情報が借り手に適切に開示され、市場に歪みが放置されないようにするべきです。金融庁、ソーシャルファイナンス業界のさらなる努力を望みます。



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SBIソーシャルレンディングが不動産デベロッパーズローンファンドを募集!

SBISLが不動産ディベロッパーズローンファンドを募集することが分かりました。

ファンドの概要はこんな感じです。
宅建業者に対し不動産取得のための資金を貸し付け、宅建業者が不動産を取得。そして開発を行い、買い手を見つけ、売却。売却代金で元金を返済し、取得から売却までの間の利息を支払う。手数料を抜いて我々投資家に支払う金利は5%。

年利5%なので、かなりの好条件であることは分かりますが、当然、それ相応のリスクはあります。何よりも担保物件の位置が我々投資家には分からないので、SBISLの担保評価額123,100,000円を信じるしかないという点。しかもこの物件、1番抵当または2番抵当という微妙な担保設定のしかたをしているところがポイントです。

抵当権というのは、不動産を担保に取るときに設定する権利ですが、これには順位があり、担保を処分した時、1番抵当は最優先で処分代金を持っていくことが出来ます。1番抵当の債権者が抵当権による回収を終えた後、処分代金が余っていれば2番抵当の債権者が回収できます。以後、3番抵当、4番抵当と順に回収が進められていくので、順位が後ろになればなるほど回収できなくなるリスクが高まります。今回のケースで問題になるのは、もしも2番抵当だった場合、1番抵当にいくら債権があるのかです。例えSBISLの評価額そのままで物件が売れたとしても、1番抵当が2億円ついていれば2番抵当には1円もお金は回ってきません。

そういう意味で、今回のファンドは担保で保全されているとも考えられるし、完全に無担保と同じだと考えることも出来ます。こうした見えないリスクがある上、宅建業者の信用力も見えないため、正直なところ今回は見送りというのがshasaiwatchの判断です。

ただ、SBISLは突如、とんでもない好条件で信用力も高いファンドを出してくることがあるため、常に注意が必要です。あらかじめ投資家登録し、いいファンドが出たら即座に買いに行く判断が求められますね。


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【書評】「年利7%! 今こそ『金利』で資産を殖やしなさい!~日本初! 融資型クラウドファンディング投資の解説書」

年利7%! 今こそ『金利』で資産を殖やしなさい!~日本初! 融資型クラウドファンディング投資の解説書

相互リンクしているけにごろうさんから書評依頼をいただきました。「年利7%! 今こそ『金利』で資産を殖やしなさい!~日本初! 融資型クラウドファンディング投資の解説書」という本で、けにごろうさんの初出版だそうです。お祝い申し上げます。本になるなんて大人気ですね。

けにごろうさんのブログ「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」

発売日は3月7日、価格は1620円(税込)だそうです。

さて、中身はと申しますと、クラウドファンディングやソーシャルファイナンス等の一通りの知識やそれを扱う主要な事業者の紹介、これまでのけにごろうさんの投資実績、及び、けにごろうさんの得意分野である融資型クラウドファンディングへの投資についての詳細な解説です。

「はじめに」でアブラハム・プライベートバンクという単語が出てきたり、序章のタイトルがみんなで大家さんの煽り文句を想起させたりと、当ブログから見るといきなりドキドキ物の序盤で、けにごろうさんってひょっとしてそのスジの人間なのかな?と思ってしまったのですが、それ以外は真面目な内容で安心しました。

個人的に非常に参考になった点は、これまでの主要ソーシャルファイナンス各社の累計投資額が載っていた事。これまで全社集めても累計で300億円行ってなかったんですね。ソーシャルファイナンスの業界が始まってからこれまでの数年間で、前回孫正義が劣後債おかわりした金額の15分の1しか資金集めが出来ていなかったということです。正直、考えさせられるものがありました。

一方、批判されるべき点もある本です。融資型クラウドファンディング商品は投資商品自体の価格変動がないと書いていますが、これは事実誤認。投資商品自体の価格変動がないのではなく、それを指し示す市場がないため、価格変動が見えにくいというだけのことです。詳細は本書を読んでいただくとして、融資である以上、金利変動の影響も受けますし、インフレ率も重要です。外貨建て商品(今のところないけど)であれば、為替の影響も受けます。単に金融商品を取引する市場がないので、その影響が即座に分からないというだけのことです。社債も一緒です。日本証券業協会のサイトを毎日巡回する人はシティ24回債の利回りが10%を超えていたことがあるのを知っていますが、何も知らない人にとては3年2.66%のままでした。

総合的に判断すると、金融リテラシーが一定あって、ソーシャルファイナンスやクラウドファンディングのことを知りたいけれどもいい解説書はないかなあと思っている人は買い推奨、そうでない人は見送りでよいと思います。

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SBIソーシャルレンディングがコーポラティブハウスローンファンド14号を募集!

SBIソーシャルレンディングが第14回のコーポラティブハウスローンファンドを発売することが分かりました。

募集要項
償還期限:1年
目標収益:4.00%
募集総額:4,600万円
出資単位:5万円
募集期間:平成27年2月2日午前9時~平成27年2月13日午後3時

久しぶりのコーポラファンドです。物件の現物探しに少し手間取りましたが、公示価格558千円/㎡の場所というのは日本に3ヶ所しかなく(札幌市、杉並区、武蔵野市)、アーキネットの営業エリアから見て、おそらく第11回募集の「吉祥寺コート」の追加募集ではないかと思います。当時の記事はこちらです。

当時との違いは、若干ですが土地の面積が減っているということ。実測したら小さかったのか、一部を公衆用道路にしたのか、境界画定で隣人に若干譲ったのか、はたまた完全に別物件なのか。理由は分かりませんが、物件が「吉祥寺コート」であることを前提に話を進めます。

当時、shasaiwatchは担保不動産の価値を1億3000万円だと主張していました。実際の流通価格はもう少し高いのでしょうが、競売だとこの程度になるのではないかと思い、そう主張しています。なお、SBISLの主張は当時で1億6600万円、今回は1億9400万円です。

1年2ヶ月で17%ほど上がっとるやないけ(怒)

ちなみに、武蔵野市の地価上昇率は過去1年間で3.78%だそうで、ちょっとこの評価はバブリーじゃないですかねえSBISLさん。まあとはいえ、年間3.78%の14ヶ月換算で4.4%程度は値上がりしているものと推定して、shasaiwatchの評価も1億3000万円から1億3500万円程度に変更します。

今回の募集金額4,600万円は、評価額1億3500万円に比べて非常に低いと見えますが、実際にはこの土地、一番抵当として第11回募集の分がくっついています。そのため、実際の価値としては評価額1億3500万円-第11回募集額9900万円=3600万円しかありません。今回の募集金額に比べるとオーバーローンになってしまいます。このファンドがもしも逝ってしまったら、1000万円分は償還されないでしょう。

まあとはいうものの、これは最悪のケースを想定した場合です。実際に逝ってしまうリスクがどれくらいあるかと考えると、まあ金利見合いなのかなと。債務者(建設組合の組合員)は住宅ローンを組んでファンドを償還する見通しですので、ファンドがデフォルトするリスクは組合員が住宅ローンを組めなくなるリスクと同じということが出来、それが出来る見通しもないのに債務者は家を買おうとはしないであろうと考えられますので、その程度ではなかろうかと適当に推定しておきます。

低金利の時代にはおいしいファンドだと思います。たぶん争奪戦なんでしょうが、紹介しておきます。


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SBIソーシャルレンディングが不動産デベロッパーズローンファンドを募集!

SBIソーシャルレンディングが不動産デベロッパーズローンファンドを募集することが分かりました。
ソースはSBIソーシャルレンディング

募集要項
償還期限:約19ヶ月
目標収益:5.00%
募集総額:29,780万円
出資単位:5万円
募集期間:平成27年1月13日午前9時~平成27年1月28日午後3時
その他:期限前償還あり

久しぶりにSBIソーシャルレンディングの案件が来ました。5%の利回りを狙うということで、かなりの好条件です。

久しぶりということで、初心者向けに説明しますと、これは社債ではなく、ファンドです。我々投資家から資金を募ってファンドを組成し、その資金を何らかの使途に投資し、収益を狙うというものです。今回の場合は、不動産会社が不動産を取得し、開発し、売却するという一連の行為に対し投資を行います。そして、今回は融資という形式をとって投資を行い、利息を我々投資家とSBIソーシャルレンディングで分け合おうというものです。

さて、この案件の評価ですが、高リスクな案件だと思います。実際に資金を借りる不動産業者の信用力が不明です。つまり、通常の社債とは異なり、借り手の信用力ではなく担保の信用力によって投資判断をする必要があります。なお、担保物件の評価額は今回募集される金額を上回っており、一見安全なように見えますが、担保物件の場所が公開されておらず、本当にその評価額が正しいのか、我々投資家には確認することが出来ない案件です。

となると、最後はSBIソーシャルレンディングの誠実さを信じますか、信じませんかというところに尽きると思います。信じるならば、この案件はおいしい案件でしょうが、信じないならば、到底投資するに足る案件ではありません。まあ、その分は金利に反映されてるんでしょうけれども、その意味で高リスクな案件ということです。

低金利が続く中、ソーシャルファイナンスにはこのように非常に利回りのよい案件があります。しかしながら、ソーシャルファイナンスは1件1件が異なる案件であり、案件を見抜く目が求められます。投資初心者は十分注意すべきですが、当ブログではソーシャルファイナンス案件もヲチしていますので、注目の案件が出ればお知らせいたします。また、一部の案件は発売即売り切れとなることもあるため、SBIソーシャルレンディングの投資家登録は事前に済ませておくことをお勧めいたします。

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SBIソーシャルレンディングが不動産バイヤーズローンファンド(第6号)を募集!

SBIソーシャルレンディングが不動産バイヤーズローンファンドを募集することが分かりました。
ソースはSBIソーシャルレンディング

募集要項
償還期限:約12ヶ月
目標収益:4.00%
募集総額:3,200万円
出資単位:5万円
募集期間:平成26年9月19日午前9時~平成26年9月29日午後3時
その他:期限前償還あり

前回商品に続き、SBISLが不動産バイヤーズローンファンド(第6号)の募集を開始しました。商品性については前回の記事を読んでいただくとして、今回も貸し手の信用力、不動産の評価とも不明です。不動産の評価がSBISLの自己評価ではなく、我々にもおおよそ評価できるといいのですが、難しいのでしょうか?抵当権の順位も不明でやはり今回も投資には慎重にならざるを得ない案件だと思います。

また、手数料も非常に高く、3%も持っていかれます。7%で貸して3%の手数料を取って4%の利率で募集するとはどういう了見なのでしょう。そりゃあ規模が小さい案件ですから、手数料取らないと赤字になっちゃうってのは理解できなくはないんですけどね。どうにかならないものか。

ただ、今回は見送るとしても、SBIソーシャルレンディングに投資家登録しておくことにはメリットがあると思います。SBISLは時々とんでもなく有利な案件を取ってくる時があり、そのタイミングで投資すれば非常に有利な運用が可能です。これまで何度か募集されているコーポラティブハウスローンファンドなどはその典型であり、毎回人気の商品になっています。また、当ブログはSBISLとタイアップしており、当ブログ上部のバナーから新規口座を開設すると、最大で2,000円がもらえるキャンペーンを実施しています。一度ご検討いただければと思います。


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ゼックの5号ファンドが募集開始してる

shasaiwatchが過去、ファンドを購入したゼックの5号ファンドが売りに出ているようです。

ゼックのファンドとは、太陽光発電に投資するファンドです。あちこちに太陽光発電用の土地を確保して設備を買って、それを証券化して鞘抜きしようという趣旨の会社ゼックが、将来の太陽光発電収入を担保に我々個人投資家から資金を集めているというものです。メガソーラーというほど大規模ではないですね。キロ単位。

投資期間は20年で、固定価格買取制度がある間はファンドのキャッシュフローから分配金を受け取ることが出来ます。名目分配金利回りは8.5%を目標にしていますが、このうち5%は元金償還分なので実質かつ年平均の利回りは3%程度。おいしいかおいしくないかと言われればそこまでおいしいわけではないのですが、どこぞの大家さんとは異なりモデルが透明なので安心感はあります。

懸念事項といえば売電先の東電が逝ってしまうことですが、万一東電が逝ってもおそらく受け皿会社が承継するはずで、元金に重大な毀損は出ないのでは?という気がします。

shasaiwatchは原発推進派ですが、それはそれとして太陽光等の再生可能エネルギーも重要だと考えています。こうした企業がソーシャルファイナンスで事業を拡大していくことを応援したいと思います。既にここを含めソーシャルファイナンスに資産の5%を投じているので今回は見送りですが、原発推進派も反原発派も、再生可能エネルギーは重要であるとの1点で同意できると思います。一度検討してみてください。

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SBIソーシャルレンディングが不動産バイヤーズローンファンドを募集

SBIソーシャルレンディングが不動産バイヤーズローンファンドを募集することが分かりました。
ソースはSBIソーシャルレンディング

募集要項
償還期限:約12ヶ月
目標収益:4.00%
募集総額:3,500万円
出資単位:5万円
募集期間:平成26年8月25日午前9時~平成26年8月29日午後3時

SBIソーシャルレンディングが新商品を発売です。

★商品の仕組み
不動産業者が転売するための不動産を購入→購入資金をSBISLが業者に融資→債権保全のため不動産に抵当権を設定→融資金を裏付け資産としたファンドを組成、我々投資家に販売

★商品のポイント
ファンドが償還されるかどうかは、①不動産業者が融資をきちんと返済するか、②返済されなかった時、抵当権を実行し、不動産を売却してファンドが資金を回収することが出来るか、の2点です。

★商品の評価
①については、不動産業者の信用状態がキモになるわけですが、我々からはこの業者の信用状態を知ることが出来ません。つまり、②が頼りになるわけです。しかし、今回のファンドは担保不動産の価値をSBISLが独自に算定しているのみであり、場所を特定したり、建物があればどんな建物なのかを推定する材料がありません。よって、今回不動産担保の価値が十分であるかどうかは、SBISLの善意によらざるを得ません。
4.00%という利率は魅力的ですが、shasaiwatchは今回のファンドへの投資を見送ります。投資家と募集会社の間には利益相反関係があるため、安易に募集する会社を信用することは差し控えたいと思います。不動産を特定、あるいは推定する材料があれば検討も可能なのでしょうが・・・

★SBISLへの評価
今回は辛口の評価となりましたが、SBISLは今後拡大が見込まれるソーシャルファイナンス業界で特に頑張っている企業の一つであり、ここに口座を持っておくことは、今回投資するかどうかはさておき、よいことだと思います。時々募集されるコーポラティブハウスローンファンドはもの凄い人気商品であり、shasaiwatchも投資の機会を窺っています。是非とも投資家登録をご検討いただければと思います。

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SBIソーシャルレンディングがコーポラティブハウスローンファンドを募集!

SBIソーシャルレンディングがコーポラティブハウスローンファンドを募集することが分かりました。
ソースはSBIソーシャルレンディング

募集要項
償還期限:約6ヶ月
目標収益:4.00%
募集総額:1,800万円
出資単位:5万円
募集期間:平成26年8月13日午前9時~平成26年8月27日午後3時

久々にキタ━━━━(゚∀゚)━━━━!! SBIソーシャルレンディングのコーポラティブハウスローンファンドです。案件の中身を見るに、【第9回】と【第10回】ファンドの更なる募集のように思われます。ただし、第9回よりもリスクが上がった第10回よりもさらにリスクが上がっているため、別途検討する必要があります。

★スキームの説明
マンションを建てたい人が集まって建設組合を作り、SBISLが建設組合に融資。建設組合の構成員全員を連帯債務者とし、マンション建設予定地に不動産担保を設定。この融資を裏づけとしたファンドをSBISLが組成し、我々投資家に販売。毎月の利息は分配金になり、マンションが完成したら建設組合の構成員が各々住宅ローンを組んだり現金を用意したりして建設組合の融資を返済。返済を受けたらファンドは投資家に当初の元金を分配し、解散。

★ファンドの勘所
ファンドが元本割れしないかどうかは、①建設組合の構成員が融資を返済できるか ②融資を返済できなかった場合、担保の不動産を売却して元本の回収を行うことが出来るか の2点。①は我々投資家からは分からないので、②が重要。SBISLが公開している情報から不動産の場所を絞り込み、回収可能性を判断する必要あり。

今回のファンドは不動産担保がついていますが、過去、shasaiwatchはこの案件について検討し、担保は東京都目黒区近辺にある不動産で、不動産の価値は1億3000万円ぐらいではないかと推測ていました(なお、SBISL社の見立てでは1億5100万円)。当時から現在までの間にこの担保の不動産の価値は、路線価や公示価の動きから見て特段下落しておらず、むしろ僅かながら上がっていると考えられるため、まあとりあえず1億3000万円の価値は変わっていないんだろうなと思います。

が、この1億3000万円がそのまま今回のファンドの保全につながるわけではありません。今回のファンドは「第3順位の普通抵当権」です。抵当権に関する法律では、第1順位と第2順位の抵当権が全て履行されなければ、第3順位の普通抵当権は意味をなしません。

しかし、過去のファンドの情報を掘り起こすと、この第1順位の抵当権と第2順位と抵当権は第9回ファンドと第10回ファンドのものであるということが推測できます。第9回の募集額は6,800万円、第10回の募集額は4,600万円でしたので、合計募集額は1億1400万円です。これらの抵当権が全て実行された場合、今回のファンドに分配される金額は1600万円です。1800万円の募集に対して1600万円の回収見込みでは少し足りません

ただ、ファンドがデフォルトして担保で回収せざるを得ない状況になるとも限りませんし、担保の不動産を売った金額だってshasaiwatchの見込みどおりになるとは限りません。もっと高値で売れるかもしれないし、もっと安値になるかもしれません。まあ、半年の話ですので、どうにかなるんじゃないのという気はしないでもないです。全財産を突っ込むようなものではないでしょうが、半年4%で運用したい人はどうぞ。

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【タイアップ企画】またやります!SBIソーシャルレンディング新規投資家登録キャンペーン!

好評をいただいておりましたSBIソーシャルレンディング新規投資家登録キャンペーンですが、好評により再度実施することとなりました。

個人向け社債市場はここのところ、金利水準が低下しており投資家とのミスマッチが拡大しつつあります。しかしながら、最近拡大しつつあるソーシャルファイナンス市場では、個人向け社債よりもはるかに高い金利水準での資産運用が可能です。こうした状況下、当ブログはSBIソーシャルレンディング社とタイアップさせていただき、投資の穴場とも言えるこの市場に参入することを推奨するキャンペーンを実施することとなりました。

★キャンペーンの概要
平成26年7月25日0時から、9月30日23時59分までの間に
当ブログ上部のバナーからSBIソーシャルレンディングのサイトを訪問し
初めてSBIソーシャルレンディングの投資家登録を申し込み、投資家登録を完了した人を対象に

先着順で100名の方に現金2,000円、101番目以降の方に現金1,500円がSBIソーシャルレンディングからプレゼントされます。

★ソーシャルファイナンスって何?
ソーシャルファイナンスは、現在でも概念が固まっているとは言い難いものですが、SBIソーシャルレンディング社の場合は、匿名組合の仕組みを使い、個人投資家から集めた資金を、あらかじめ定められた対象に投資し、リターンを追求していくというものとしているようです。
SBIソーシャルレンディングが過去に取り扱ったファンドや、現在取り扱っているファンドを見ていくと、マンション購入のための建設組合へのつなぎ融資ファンド、不動産担保ローンを裏付資産としたファンド、証券担保ローンを裏付資産としたファンドなどがあります。

★メリットとデメリットを教えて
メリットは、非常に高い利回りです。預金や個人向け社債ではなかなか実現しないような利回りが得られます。デメリットは、中途解約や売却などによる換金が極めて困難であることや、裏付資産が毀損した時の元本が返ってこないリスクが預金や社債に比べて高いこと、実態の見えにくいファンドも中にはあることが挙げられます。

★金融詐欺じゃないの?
現在のところ、金融詐欺ではなさそうです。ただ、発展途上の世界なので玉石混淆なのは事実。当ブログでは万一全額パーになっても問題ない程度の投資金額にとどめることを推奨しています。

★ファンドの仕組みがよく分からない・・・
当ブログでは、これは!という新商品が出てきた時には仕組みを解説し、商品性を品定めする記事を書いています。が、理解できないのであれば投資するべきではありません。自分で分かっていないものに投資するのはお金を失う最短コースです。

★ブログ管理人のスタンスを知りたい
当ブログは社債ブログです。基本的にはなるべくリスクを取らず安全に資産を増やしたい人向けのブログなので、リスキーな金融商品は基本的には紹介しない方針でいます。ソーシャルファイナンスは設計の自由度が高く、作り方次第で社債によく似た金融商品を作ることも可能ですし、極めてリスクが高い一攫千金タイプの金融商品を作ることも可能です。ですので、ソーシャルファイナンス商品については募集ごとに個別に商品性を判断し、当ブログの読者に合いそうな金融商品であれば紹介するというスタンスを取っています。
個人的にはソーシャルファイナンスは今後、大きく拡大していく新しい分野の金融だと考えていますし、この思いに賛同してくれる人は多いほうがいいと考えています。ただ、その思いと商品性は別物なので、当ブログの読者にふさわしくない商品を推奨することはしません。お金をもらっていても手心は加えません。

とまあ、勧誘してんだかしてないんだかという感じの文章ですが、なるべく多くの方にソーシャルファイナンスの世界に入ってもらいたいという気持ちだけはあります。是非ともこの機会にご検討いただけたらと思います。

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SBIソーシャルレンディングが6%の不動産バイヤーズローンファンドを組成!

※注記事項
当ブログはSBIソーシャルレンディングとタイアップしており、当ブログ上部のバナーから新規投資家登録をすると、最大で2,000円のキャッシュバックが受けられるキャンペーンを実施しております。これで評価を変えるつもりはありませんが、「コイツ金もらって評価甘くしてるな」と思ったら、そのように考えていただいて結構です。

さて、SBIソーシャルレンディングが5/26より、不動産バイヤーズローンファンドの募集を開始します。

募集要項
運用期間:19ヶ月
目標収益:6.00%
募集総額:28,400万円
出資単位:5万円
募集期間:平成26年5月26日午前9時~平成26年6月5日午後3時

今回のファンドは、コーポラティブハウスローンファンドとは異なり、留意点がいくつかあります。

1.借り手は個人ではなく、宅建業者
今回、ローンの借り手は家を建てたい個人ではなく、不動産を買って転売する目的の宅建業者です。個人よりは信用力はあるのでしょうが、コーポラティブハウスローンファンドと同様、直接信用力を測ることは出来ません。業者の代表者を連帯保証人として取るということですが、おそらく借り手の宅建業者は中小企業でしょうし、中小企業が逝ってしまう時は代表者も逝ってしまうのが通常ですので、これも信用補完にはなりません。

2.担保不動産の位置が不明で、保全されている額も不明
今回のファンドは回収の確実性を高めるため、不動産に抵当権を設定するとのことで、その評価額は15,160万円とのことです。完全にオーバーローン。しかも結構乖離幅が大きいです。評価額の2倍近くで買うってことなのか、買う物件の一部のみに担保を設定するのか。前者だとしたらどうやって利益を出すんでしょうか?地上げか何か?また、抵当権は第一順位に限らないということで、設定額を必ずそのまま回収できるというわけでもなさそうです。何かあったら回収は不可能になるリスクがありますね。

3.金利がやたらと高いが、妥当性も分からない上の1,2の通り、我々投資家から見たリスクは非常に高いといわざるを得ません。その代償としての金利の高さなのでしょうが、金利設定が妥当なのかどうかも我々には知ることが出来ません。信じるものがあるとすれば、SBISL社が的確な審査と値付けをしており、我々のためにこそ動いているならば、信じてもいいかもしれません。

こうした状況を踏まえてこのファンドを眺め回したところ、1点の光明があることが分かります。それは、手数料の取り方です。今回のファンドは、手数料を取るタイミングが利息支払日となっており、借り手から利息が支払われて初めてSBISLは手数料収入を得ることが出来ると定められています。借り手がどのような状況にあろうとも手数料だけはきっちりいただくというファンドもある中で、このファンドのやり方は実に好感が持てます。手数料率の借り手が負担する利息に対する割合はおよそ20%と妥当な水準であり、また当ファンドはノンリコースローンではないものと考えられることから、SBISLは少なくとも妥当な審査を行い、妥当な値付けを行っているものと推測が可能です。

もっとも、手数料の条項をよくよく読み込むと借り手が延滞し元金返済が不可能な事態に至った場合には、我々投資家とSBISLとの間に深刻な利益相反が起きる可能性は否定できません。我々は延滞元金を早く、なるべく多く回収したいと考えますが、この契約条項ではSBISLは我々の元金回収を極大化するインセンティブが付与されているとは言い難く、むしろいくらでもよいから回収し、自社の手数料を確保したいというインセンティブに駆られる契約になっています。

まとめます
・借り手の信用力は分からない。
・担保で回収できるかどうかも分からない。
・SBISLはこちらに誠意ある対応をしようとしており、それを契約に盛り込んでいる。
・それでもなお、契約の穴を付くとSBISLはこちらを嵌め込むことが出来る。

shasaiwatchはSBISLの誠意を信じたいと思いますが、大きく突っ込むのは危険だと判断します。なくなってもいい範囲でなるべく抑制的な金額を投資するのならば、問題はないでしょう。パーになっても諦めがつく金額までにとどめましょう。

今回のファンドを見送るとしても、SBIソーシャルレンディングは今後、投資家にとって望ましいファンドを組成してくることが十分期待できる企業です。良いファンドは最近の個人向け社債や定期預金ではなかなか見ることの出来ない収益力を持つものも多いため、まだ投資家登録していない方は、是非とも登録しておきましょう。


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長野県のおひさまエネルギーファンド、資金流用をやらかす

長野県のおひさまエネルギーファンドが、資金流用(ファンド間での資金貸借)をやらかし、証券取引等監視委員会から勧告を受けるという失態をやらかしたことが報道されています。

証券取引等監視委員会のウェブサイトに掲載された情報をもとに、ここのファンドの問題点を整理すると

・匿名組合の口座と営業者の口座が分別管理されていなかった
・事業を開始していない段階で資金の分配を開始
・当然、収益がないのに分配するため、他のファンドから金を借りて分配

とまあ、正直行政処分勧告受けてもしょうがないレベルのことをやらかしていると言えます。

匿名組合の口座と営業者の口座の未分別はうっかりミスとして許せる範囲内(というよりも、この基準を満たしていないファンドは多い)ですが、他のファンドから資金融通を受けて分配金を支払うのは、一歩間違えばポンジ・スキームであり、厳しく糾弾されて然るべきものです。また、他のファンドに対して資金融通を行うのは、ファンドの目的から見て明らかな違反行為です。

おひさまエネルギーファンドのウェブサイトには色々と言い訳がましいことが書いてありますが、こういう時に運営会社の言い分を聞かないのは鉄則です。ただちに本来あるべき状況に復帰させ、その旨を証拠書類付きで投資家に説明しなければ、資金の引き揚げを検討するべきです。

この運営会社は、採り上げようと思ったことが何度かあるのですが、謎のアラームが頭の中で鳴って採り上げるのをやめたことがあります。結果論ですが、採り上げないで正解でした(笑)。

オルタナティブ投資の世界は市場そのものが未成熟であり、また詐欺師等の魑魅魍魎が蠢く世界でもあります。shasaiwatchはこの業界が健全に成長していくことを強く期待しています。しかし、こういう事件を見るとまだ、この世界は虎の子を突っ込む世界ではないなと思った次第。分散投資の一環として、なくなってもいい金額を投資するに留めておいた方がいいでしょうね。


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SBIソーシャルレンディングが第12回コーポラティブハウスローンファンド募集!

SBIソーシャルレンディングが第11回のコーポラティブハウスローンファンドを発売することが分かりました。

募集要項
償還期限:1年
目標収益:4.00%
募集総額:19,500万円
出資単位:5万円
募集期間:平成26年3月10日午前9時~平成26年3月20日午後3時

SBIソーシャルレンディングの目玉物件、コーポラティブハウスローンファンドの登場です。

完全に見落としていたせいで、募集はほぼ満額、入金は現時点で半分程度が終了しています。入金の先着順で受付なので買う方は急いでください。shasaiwatchは記事を書いてから入金しに行きます。

今回の物件もアーキネット社の物件らしいので、アーキネット社の募集中の物件の中から「近隣の公示価格が566,000千円/㎡」の物件を調べたところ、「代々木西原テラス」だけが条件に合致。物件の場所である渋谷区西原2丁目は明治神宮の西側で、最寄り駅は代々木上原か、笹塚、幡ヶ谷あたりになるのでしょうか。結構いい場所にありますね。周辺は完全に住宅街で、実に住みよさそうな地域です。

さて、次に物件の特定を行うわけですが、路線価が600千円/㎡の場所が結構多い!特定はとりあえず断念。分かりそうだったらストリートビューで見に行くんだけどなあ・・・

毎回注意していることですが、コーポラティブハウスローンファンドは借り手の返済力に期待が持てません。つまり、担保となる不動産を売った時の値段にファンドの安全性をゆだねる必要があるのです。というわけでこの地域の不動産情報を調べたところ、隣の西原3丁目で、今回の物件より若干小さい物件が3億6500万円で競売され、落札された事例がありました。競売は通常、その物件の最も安い不動産の値段であることが多いので、これを参考にしましょう。この競売物件は築15年ほどの建物があったようですが、木造で築15年はそれほど価値があるとは言いがたい。少なくとも3億6500万円のほとんどは土地の価値でしょう。

競売物件の評価から考えて、大体3億円程度は土地の価値としてみることが出来るのではないでしょうか。ということは、1億9500万円という募集金額は土地の価値を大きく下回る金額での募集なので、いざいざ不動産を売り払って回収することが可能と考えられます

大変好感の持てるファンドです。shasaiwatchもこれから入金手続きを取ろうと思います。今回、情報を発見してから記事を書き終わるまでリアルタイムで記事を更新し続けるという取り組みをしてみました。何度も記事を読み返していただいた皆様、ありがとうございました。

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SBIソーシャルレンディングとのタイアップ企画のお知らせ

昨年、好評のうちに終了したSBIソーシャルレンディングとのタイアップ企画でしたが、もう一度との声をいただき、再度実施することといたしました。


★今回のタイアップ企画は、
当ブログ上部のバナーからSBISLのサイトに行き初めて投資家登録の申込みを行い、投資家登録を完了した方を対象に、投資家登録が完了した方から先着順にて、最大現金2,000円をプレゼントするプレゼントキャンペーンです。


SBIソーシャルレンディングの現在の目玉商品は、不定期に募集されるコーポラティブハウスローンファンドという不動産に対する投資商品です。

このファンドは、コーポラティブハウスと呼ばれる集合住宅を建設する際のつなぎ融資を使途としており、収益性が通常の社債に比べ高い一方、不動産による担保保全がなされており、確実性が高いと考えられることです。

通常の社債と比べ金利が高いのは借り手のリスクが社債の発行体に比べ高いからです。ただ、社債を発行する上場企業とこれから家を建てようとする個人とではどちらがリスクが高いかは明らかなので、このファンドの肝は、ファンドの総額が担保不動産の価値の中に収まっているかどうかを確認することにあります。

当ブログでは、SBIソーシャルレンディングのコーポラティブハウスローンファンドが発売されるたびに不動産を特定しようと試み、そのファンドの評価を記事にしています。SBIソーシャルレンディングに投資家登録するとともに、当ブログの評価もあわせてお読みいただき、投資の参考にしていただければ幸いです。

また、常時募集の商品として、証券担保ローンファンドや不動産担保ローン事業者ファンドといった商品もあり、各々固有のリスクはあるものの、投資を検討してみてもいいかもしれません。

今後も個人向け社債ウォッチ!をよろしくお願いいたします。

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クラウドバンクは始まってしまうのか

っていうかもう始まったんですけどね。クラウドバンク

日本クラウド証券(旧・みどり証券、ディー・ブレイン証券)が始めたクラウドレンディングサービスです。開始前からウォッチしてはいたものの、始まるのかな?それともこのままなのかな?と思っていたら12月から始まっていました。微妙に乗り遅れ。

SBISLに比べてサイトが作りこまれているねという印象ですが、方向性はmaneoやAQUSHなんでしょうか、それともミュージックセキュリティーズやSBIソーシャルレンディングなんでしょうか。現時点では何とも言えないですし、今後変わっていくこともあるでしょうから、現時点でどうこうとは言えないです。まあ、とりあえず目玉ファンドが出てくるまでは様子見でしょうね。

ソーシャルファイナンス業界も徐々に社数が増えてきて、我々投資家にメリットのあるファンドが競争の中で作り出されればと思います。日本クラウド証券自身、もともとグリーンシートやIPOが主力の証券会社ですし、こういう分野にはもともと興味関心があったんでしょうね。

今年はソーシャルファイナンスが伸びる兆しがありました。来年はひょっとすると大爆発の年になるかもしれませんね。期待です。

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