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SBIソーシャルレンディングがコーポラティブハウスローンファンド募集!

SBIソーシャルレンディングが第11回のコーポラティブハウスローンファンドを発売することが分かりました。

募集要項
償還期限:25ヶ月
目標収益:4.00%
募集総額:9,900万円
出資単位:5万円
募集期間:平成25年12月5日午前9時~平成25年12月20日午後3時

最近、SBIソーシャルレンディングが頻繁にファンドを売り出してきており、嬉しい限りです。今回のファンドは全くの新規ファンドで期待が持てます。さっそく調査してみました。

まず、物件(今回のファンドの担保でもある)の所在地を特定していきたいと思います。物件の所在地は非公開にはなっていますが、武蔵野市吉祥寺本町3丁目で確定だと思います。

調べた方法ですが、国土交通省のサイトで地価公示をまずは検索。平成25年の地価公示で単価が531千円/㎡となっている土地は全国に4ヶ所だけ存在しますが、それらの土地とアーキネット社(SBISLがファンドを作る際に使っている不動産業者)が募集している物件の場所を付き合わせたところ、4ヶ所の公示価格のうち1つが武蔵野市吉祥寺本町3丁目にある「吉祥寺コート」という物件に最も近い公示価格であることが判明。SBISLがウソをついていない限り、物件はこれでしょう。

次に国税庁のサイトで路線価を調べ、さらにgoogleストリートビューでこの地区の路線価が390千円/㎡となっている道路沿いを確認。空き地になっている物件がいくつか見られたので、これのどこかに建設されるんだろうと思われます。ネットだけでは完全な特定は出来ませんが、shasaiwatchよりもアウトドア派な人が誰か現地に凸すれば、容易に特定は可能でしょう。

物件の特定が終わったら、次はその価値の確認です。SBISLは物件の価値を1億6600万円と主張していますが、我々投資家が担保を処分して回収しなければならない段階となると、もはや競売が必至な状態でしょう。通常の不動産の評価では競売による価格ダウンを見越すことは出来ません。

そこで、裁判所のサイトで競売情報を確認。過去3年間の武蔵野市の競売データを見ます。その結果、武蔵野市では不動産が競売にかけられるとだいたい300千円/㎡から400千円/㎡で落札されることが多いようだということが分かります。競売物件の現場を見ているわけではないので、これらの競売にかけられた物件がどのような地区にあるのかということは分かりませんが、ストリートビューで見る限り、吉祥寺本町3丁目は妙な雰囲気のある地区ではありませんでしたし、駅にも近い住宅地区でしたので、競売ならば過去の実績ベースで取引される可能性が高いと言えるでしょう。

384.44㎡の土地が仮にこの競売価格程度(350千円/㎡)で取引されるとするならば、担保価値は1億3000万円程度です。今回募集される9,900万円に比べ、十分な余裕があると言えるでしょう。

コーポラティブハウスローンファンドは、借り手の信用力を事前に知ることが極めて困難なファンドです。そのため、担保不動産の価値と実在性を十分に確認することが重要です。今回は担保不動産の実在性はたぶん大丈夫でしょうし、実在するとすればその価値も十分だと思います。

今回のファンドは物件の場所がすぐに分かったため、大変好感を持っています。是非とも買ってみたいファンドです。

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| | 2013-12-13(Fri)09:11 [編集]


もしお金と時間に余裕があるのなら、月刊誌の先月号で申し訳ないが、
ザ・ファクタ「FACTA」11月号掲載の【SBI「期末益出し」韓国ルート】
の一読をおぬぬめ。

無記名債さん | URL | 2013-12-12(Thu)19:41 [編集]


間に合わなかった

畜生!東名渋滞で家に帰るのが9時半だった。買えた人いる?

阪神 | URL | 2013-12-05(Thu)09:43 [編集]


本ファンドのリスクについて

本ファンド(11号)は大いに興味があり、食指がウズウズしていますが、下記のような疑問も出てきました。
とは言え、今時、利率4%の分配金を目指す以上、下記のリスクは重々承知のうえで出資すべきことは理解していますので、出資する方向です。<本ファンドも瞬間完売でしょうけれど・・・>
なお、下記は約款中のⅣ「リスク」の記述と一部重複しますが、何卒、ご容赦を。

(記)
①本物件は、アーキネット社(プランニング会社)のサイトに掲載されている「吉祥寺コート-プラン」と思われるが、このサイトを見る限り、本日(2013.12.5)現在全7戸のうち、申込者(建設組合の構成員予定者)が決まっているのは3戸、審査中が1戸で、3戸は未だに募集中である。この状態で建設組合を組成できるのか?
とりあえず、4戸(4名)で建設組合を組成するのか?
<約款中のⅣ「リスク」(1)アには、「複数回の貸付実行」とあるから、
建設組合組成員の充足を追って、貸付は複数回にわたるということだろうが、万一、募集期間を延長しても組成員が充足出来ず、本プランが中途で流産した場合、本ファンドはどうなるのか?出資金はどのくらい毀損するのか?>

②SBISL掲載の約款(Ⅴ)を読むと、(如何なる場合でも?)、SBISLは「手数料」(元金に対し1.5%、遅延あれば遅延損害金)を受領するように思われる。
何らかの事情で、建設組合が約定どおりSBISLへ毎月の利払いが出来ない(あるいは遅延)があったらどうなるのか?
<一般の投資信託と同様に、約款にあるSBISLの「手数料」とは本ファンドの出資者から受けとるべき手数料を意味しているはずだから、万一、建設組合が約定どおりSBISLへ毎月の利払をしない場合でも、手数料は毎月発生し、結局その分は出資額から控除されてしまう(出資金が毀損する)だろう>

③最悪の事態となり、SBISLが本物件を競売し、首尾よく売れたとしても、貸付債権(元利金)を満額(または満額近く)回収できるのは、抵当権者であるSBISLであって、上記の毎月の毀損分(手数料相当)は出資者(我々)には戻ってこないだろう。
本物件の相場を固く値踏みしたところで、抵当権でもって貸付債権(元利金)を満額(または満額近く)回収できるのはSBISLであって、出資者ではないだろう。
本ファンドの説明にある「担保」とは、第一義的にはSBISL(だけ)のためである。

④約款(Ⅲ)を読むと、建設組合からSBISLへの返済遅延などがあった場合、SBISLの判断(独断?)で債権回収を行うとあり、安易に(安値で?)、貸付債権をサービサーなどに譲渡する可能性は否定できないだろう。

⑤約款を読むと、SBISLから建設組合への貸付は「つなぎ融資」とある。担保として「(土地への?)抵当権設定を予定」とあるが、登録免許税が高額なので、「抵当権の仮登記」(登録免許税は遥かに安い)で済ますのではないか?
<仮登記であっても、本登記用の一式書面を建設組合から預かるのだろから大丈夫?>
なお、敷地(土地)だけでなく、完成建物にも抵当権を設定する予定なのか約款では不詳だが、本貸付はあくまでも建物完成・引渡しまでの「つなぎ融資」だから、建物への抵当権設定(登記)はしない(出来ない?)のだろう。
以上





シェルティ大好きパパ | URL | 2013-12-05(Thu)01:27 [編集]


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| | 2013-12-04(Wed)22:45 [編集]


ストップウォーッチを用意して、高みの見物です、私は。
(再久々掲)
以前に、ここの記事が「ネガティブ」だったにもかかわらず、実際は数秒で売り切れたはずです。
そこで、買い方ですが、コンピュータの性能と通信速度もありますが、手続きの途中で、目論見書を閲覧しないと先に進めなくなります。
このときに、目論見書をクリックしてすぐにキャンセルすれば、次に進めます。PDFの目論見書を開いていると、他の人に負けてしまいます。
ただし、先方がシステムを改良(改悪?)していなければの話ですが。

では、参加する人はがんばってください。少なくともここの読者はがんばってね。

無記名債さん | URL | 2013-12-04(Wed)07:30 [編集]


分析ご苦労様です

明日、本気で買いに行きます。

阪神 | URL | 2013-12-04(Wed)06:32 [編集]


何で物件の所在地を非公開にするの?
本気で非公開にするなら、何でこんな簡単に特定される程度には情報出してるの?

無記名債さん | URL | 2013-12-04(Wed)01:32 [編集]


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