SBIソーシャルレンディングがコーポラティブハウスローンファンドを募集！

SBIソーシャルレンディングがコーポラティブハウスローンファンドを募集することが分かりました。
ソースはSBIソーシャルレンディング

募集要項
償還期限：約6ヶ月
目標収益：4.00%
募集総額：1,800万円
出資単位：5万円
募集期間：平成26年8月13日午前9時～平成26年8月27日午後3時

久々にｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!! SBIソーシャルレンディングのコーポラティブハウスローンファンドです。案件の中身を見るに、【第９回】と【第１０回】ファンドの更なる募集のように思われます。ただし、第９回よりもリスクが上がった第１０回よりもさらにリスクが上がっているため、別途検討する必要があります。

★スキームの説明
マンションを建てたい人が集まって建設組合を作り、SBISLが建設組合に融資。建設組合の構成員全員を連帯債務者とし、マンション建設予定地に不動産担保を設定。この融資を裏づけとしたファンドをSBISLが組成し、我々投資家に販売。毎月の利息は分配金になり、マンションが完成したら建設組合の構成員が各々住宅ローンを組んだり現金を用意したりして建設組合の融資を返済。返済を受けたらファンドは投資家に当初の元金を分配し、解散。

★ファンドの勘所
ファンドが元本割れしないかどうかは、①建設組合の構成員が融資を返済できるか　②融資を返済できなかった場合、担保の不動産を売却して元本の回収を行うことが出来るか　の２点。①は我々投資家からは分からないので、②が重要。SBISLが公開している情報から不動産の場所を絞り込み、回収可能性を判断する必要あり。

今回のファンドは不動産担保がついていますが、過去、shasaiwatchはこの案件について検討し、担保は東京都目黒区近辺にある不動産で、不動産の価値は1億3000万円ぐらいではないかと推測ていました（なお、SBISL社の見立てでは1億5100万円）。当時から現在までの間にこの担保の不動産の価値は、路線価や公示価の動きから見て特段下落しておらず、むしろ僅かながら上がっていると考えられるため、まあとりあえず1億3000万円の価値は変わっていないんだろうなと思います。

が、この1億3000万円がそのまま今回のファンドの保全につながるわけではありません。今回のファンドは「第３順位の普通抵当権」です。抵当権に関する法律では、第１順位と第２順位の抵当権が全て履行されなければ、第３順位の普通抵当権は意味をなしません。

しかし、過去のファンドの情報を掘り起こすと、この第１順位の抵当権と第２順位と抵当権は第９回ファンドと第１０回ファンドのものであるということが推測できます。第９回の募集額は6,800万円、第１０回の募集額は4,600万円でしたので、合計募集額は1億1400万円です。これらの抵当権が全て実行された場合、今回のファンドに分配される金額は1600万円です。1800万円の募集に対して1600万円の回収見込みでは少し足りません。

ただ、ファンドがデフォルトして担保で回収せざるを得ない状況になるとも限りませんし、担保の不動産を売った金額だってshasaiwatchの見込みどおりになるとは限りません。もっと高値で売れるかもしれないし、もっと安値になるかもしれません。まあ、半年の話ですので、どうにかなるんじゃないのという気はしないでもないです。全財産を突っ込むようなものではないでしょうが、半年4%で運用したい人はどうぞ。