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SBIソーシャルレンディングサポートが第2のSBI債化してる件について

最近、ちょくちょく紹介しているSBIソーシャルレンディングサポートですが、コメントを見たり同社の言いぶりを見る限り、時々募集しているコーポラティブハウスローンファンドが第2のSBI債と化して来ている様子で、募集があると一斉に申込が行われ、瞬間蒸発するという事態になっているようです。また、申込のやり方もSBI債と同じように毎回変更され、これまでは「申し込み順に受付」だったのが現在募集中の第3回では「申込順ではなく、入金順」という方法に変わりました。 一方、投資条件は徐々に悪化してきており、shasaiwatchが申し込んだ第1回は期間4ヶ月だったのに対し第2回は17ヶ月、第3回は21ヶ月と期間が延びてきています。ところでSBI関係者の人がこのブログを見ていたら応えてほしいのですが、実際には第3回、約2年ないし22ヶ月じゃないですかね?どういう計算で21ヶ月になるんでしょうか? そんな人気過熱状態寸前のこのファンド、実際に投資する価値はあるのか、調べてみました。 1.そもそも何に投資しているのか このファンドは一体何に投資するかというと、コーポラティブハウスに住みたくて集まった個人とその個人が作った組合に対する貸付に対して投資をします。コーポラティブハウスというのは、有名建築家の建てたマンションに住みたい!という人が集まって建築組合というものを作り、建築家と話し合って注文住宅的に作るものらしく、建設までに結構時間がかかるものらしいです。 2.なんで銀行から借りないのか 実際には銀行の住宅ローンは組むようで、銀行の住宅ローンの実行によって我々の投資は回収されるというスキームです。ただ、土地を買ってから建物が建つまでの間の資金というのが必要ですが、これは銀行にとっては非常にリスクが高い話です。その理由として、土地を買っても名義は建築組合のもので、土地を担保にとるにあたって手間がかかります。しかも、建物が出来たら出来たでその組合が解散して各個人になってしまいますし、建物も各個人の持ち分に合わせて区分所有として登記されますので、銀行にとっては担保に取るのに非常に手間がかかって面倒臭いわけです。それだったら、その間誰かリスクを取ってくれる人につなぎ融資をさせておいて、全てが出来上がったところで区分所有建物とその敷地権に個別に担保設定していった方が効率的で分かりやすい。こういうニッチなニーズをこのファンドは捕まえています。 3.2年弱とか長すぎね? 実際に建物が完成するまで2年ということなのかもしれませんし、繰上償還が可能らしいので、建物が完成し、住宅ローンが下りた時点で繰上返済なのかもしれません。今回の資金使途は「土地の購入資金」らしいので、これから土地を買ってコーポラティブハウスを建てるということなので、不自然ではないかなと思っています。 4.場所は公開しないのか 正直、これはshasaiwatchも問題視しています。東京23区内で国税庁の路線価が403,200円らしいですが、そもそも路線価って1000円単位じゃなかったっけ・・・shsaiwatchの特に根拠のない推測では、実際の路線価は504,000円で、403,200円というのはその80%ということなのだと思っています。路線価を勝手に80%に修正するということは、現地はおそらく何らかの問題がある物件。そこにうまいことマンションが建って引き渡しまで無事済めばいいものの、建設組合がとん挫したら目論見よりも安値で処分したりしなければならない可能性もあります。ただ、shasaiwatchが調べた範囲では、コーポラティブハウスのメイン顧客というのは結構な富裕層で家に相当のこだわりがある層らしいので、このくらいの路線価の場所に住むというのは十分ありうる話かなと思っています。ただ、安全性のコアをなす部分なので、今後公開してくれることを望みます。 5.最大のリスクは何か 最大のリスクは、コーポラティブハウス建設中に施工会社であるアーキテクト社が倒産し、未完成の建物が取り残されることだと考えています。この場合、保険がかかっていなければ組合員が自費で建物を建設し続ける必要があり、そこで組合員の間でもめごととなり、組合は解散、土地は競売になるというケースが考えられます。そうなれば我々の債権は毀損する可能性が高いです。アーキテクト社の信用リスクは不明ですが、ぐぐって見ると過去に顧客との間でトラブルになったこともあるようで、信用度に問題は一切ないと言える会社ではありません。 こうしたことを踏まえて、2年4.00%という収益目標が高いものなのか、低いものなのかを判断して欲しいです。個人的にはニッチ系の金融商品は大好きなのでアリだなと思っています。今回から買い参戦する人は、今週中ぐらいに口座開設の手続きをしておかないと、第3回の募集には間に合わないかもしれません。普通のサラ金ファンドもあるし、面白そうなファンドが今後も出てきたらこういう形で紹介していこうお思います。
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コメント


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改行が全部消えててものすごい読みにくいです…

無記名債さん | URL | 2013-06-02(Sun)21:17 [編集]


なかなかよさそうだねぇ、モルスタ債

無記名債さん | URL | 2011-11-23(Wed)14:54 [編集]


欧州の状況次第だろうけど、クーポンはまだ上がるかもしれないね。
アジア金融危機のときは、IMF監視下の韓国産業銀行とか京畿道、仁川特別市の債券なんか二束三文だったから、買いまくったなあw
うまくいったからよかったものの、今から思えば冷や汗ものだけどね・・・

青 | URL | 2011-11-23(Wed)11:53 [編集]


まっこーりー2.73%ならユーロ円であるよ

無記名債さん | URL | 2011-11-23(Wed)10:46 [編集]


↑IMFが出てきて韓国のように茨の道を歩む。むしろそれを経なければこの日本は衰退するだけ。

無記名債さん | URL | 2011-11-23(Wed)09:43 [編集]


3年前のオリックス信託銀行定期1.4%がもうすぐ満期に メガバンク劣後債ももうすぐ満期 残るは新生5年1.7%
しぶしぶ大和ネクスト1年0.4%へ 11月末まで
なかなか良いの出ないね・・・
日本まで飛び火しないで欲しい 信用不安が日本に起これば 世界中混乱すると思う。アメリカも中国も日本を助けれないと思う。

社債大好き | URL | 2011-11-23(Wed)09:35 [編集]


路線価の件ですが、確かに1000円単位です。しかしあくまで整形地の場合に限ります。2割減額されているのであれば、補正後の単価だと推測されます。
間口が狭い、不整形地で影地が多い、間口に比べて奥行きがある、時点修正率が1未満等、減額要因が考えられます。
おそらく、2割となると不整形地と間口狭小を掛け合わせたものと思われます。
本当に利用できないのであれば、単困財産になりますので、もっと補正が高くなります。
ちなみに国有地の払い下げの鑑定をしてた時は、相続税路線価を用いて、1平米当たり100円単位まで算出してました(~_~;)

まゆ | URL | 2011-11-23(Wed)07:12 [編集]


いやいや、、この三菱商事は庶民向けではなく、ペイオフ対策で困るお金持ち向けでしょう。ま、分散の一環ですね。電力債もなくなったことですから、その代替みたいなもの。
現状では金持ちは金融や外資の円建て債は買わない。
むしろ銀行より三菱商事銀行(と言ってもいい)のほうを安全と思っているでしょう。
これはこれでニーズがあるのです。

無記名債さん | URL | 2011-11-22(Tue)23:17 [編集]


↑江戸時代?

無記名債さん | URL | 2011-11-22(Tue)22:56 [編集]


三菱商事株式会社
第77回無担保社債(担保提供制限等財務上特約無)
2011年12月5日~2011年12月22日
約5年 年0.24%~0.74%
こんなもの売れると思ってだしているのか? 正気か? 時代錯誤か?

無記名債さん | URL | 2011-11-22(Tue)22:42 [編集]


この2ヶ月でモルスタは相当やばくなったってことですか?

無記名債さん | URL | 2011-11-22(Tue)20:26 [編集]


モルガンスタンレー2.8%本当ですね。9月くらいに発行されたのは確か1.7%くらいだったと思いますけど・・

DTS | URL | 2011-11-22(Tue)18:36 [編集]


へーこれはなかなか良いのでは
どうしてこんなに良いんだろ

無記名債さん | URL | 2011-11-22(Tue)15:25 [編集]


モルスタ
2016年11月29日満期 利率ステップアップ型円建社債
1年目:年2.80%
2年目:年2.85%
3年目:年2.90%
4年目:年2.95%
5年目:年3.00%
GSに比べてかなり良いですね。

無記名債さん | URL | 2011-11-22(Tue)13:02 [編集]


国税庁の路線価は最初から8割なので
さらにその8割で公開するというのは
ちょっと考えにくいような・・・。

2248 | URL | 2011-11-20(Sun)23:52 [編集]


本当に貸付に回っているんですかね。ラブホテルファンドとかあったし。

無記名債さん | URL | 2011-11-20(Sun)23:18 [編集]


近頃債券とはご無沙汰ですが関心がないわけではありません。下記のサイト(以前に誰かが紹介されていたと思いますが)なども参考に検討はしているのですが。
「トレジャリーノート」
http://t-note.info/

ロビン | URL | 2011-11-20(Sun)16:28 [編集]


本題と違いますがオリンパスの件、どこまで暗闇は広がるのでしょうか?
暴力団に2000~3000億というのはコンプライアンス以前の問題で驚愕の数字です。東証一部上場の「優良企業」でさえ、こんな有様だと、ちょっと怖い気がしますねw

無記名債さん | URL | 2011-11-18(Fri)19:58 [編集]


訂正
サブプライムローンだった。
優良客(富裕層)じゃないし。

ただ星人 | URL | 2011-11-18(Fri)08:03 [編集]


広義でリーマンショックの原因、プライムローンと同じリスクだなと…。

ただ星人 | URL | 2011-11-18(Fri)00:02 [編集]


ソーシャルレンディングですね。Lendかw、失礼しました

DTS | URL | 2011-11-17(Thu)23:04 [編集]


管理人さんのソーシャルレーティングについての分析とてもためになります。ソーシャルレーティングというものをそれほど重要視してないためあまり見てませんでしたが、おもしろそうなので今後注目して見てみます。まあ今のところ大きな金額を投資できないと思われるので実際に購入することはしないと思いますが・・。
それから管理人さんを分析してるコメントの人にも驚きました。すごく注目してるんですね。まあ管理人さんのコメントも1つの意見だと思いますので、管理人さんの書き込み内容や考え方について細かく分析することはあまり意味のないように思えます、そのパワーを商品そのものの分析に向かわせて下さい、参考にします

DTS | URL | 2011-11-17(Thu)22:42 [編集]


アーキテクト社は施工会社じゃないなくて、住人が作る組合のアドバイザー兼業務受託みたいです。
アーキテクト社が倒産しても、組合の資金を持ち逃げされなければ、設計事務所などがプロジェクトを進める事は出来ます。
最大のリスクは、施主達(組合)にあるようです。

無記名債さん | URL | 2011-11-17(Thu)18:22 [編集]


 shasaiwatch氏の記事について、色々な意見があるようです。
 私は、メディアで専門外の事について発言している方々がいた場合に、それに対する対応と同じようにしています。
 専門外 … 政治屋(選挙屋)が経済(金融、財政等)の事を語る。
         経済学の教科書を真面目に読んだこともないような輩が、経済を語る。
         投資で成功したこともないような過去を分析するのが仕事の経済学関係の大学教授が、
          世界経済の将来「予測」を語る。
 1、社債発行等に関するshasaiwatch氏の記事
   客観的な事実なため(裏は取るが)、有用な情報として投資計画の情報に役立てる。
 2、社債等の金融商品のリスクに関するshasaiwatch氏の記事
   shasaiwatch氏に分析等のバックグラウンドの知識があるように感じるため、判断のための1つの情報として参考にする。
 3、世界経済の見通しに関するshasaiwatch氏の記事
   世界的な著名投資家でも外れることがあり、ジムロジャーズ氏、マークファーバー氏、ソロス氏、バフェット氏、ルービニ教授、あたりの発言を適宜ウォッチして、バランスを取りながら判断する。
   shasaiwatch氏の記事は、斜め読み。
   ※shasaiwatch氏に限らず、個人向け社債の情報を主にウォッチしている程度の実績しかない投資家では、複雑な世界経済の予測等、ほぼ不可能。
 4、政治の主張に関するshasaiwatch氏の記事
  
   有用性を特に感じないため、市井の1人の方の発言として、スルー。
 そもそも、得たい目的の情報に応じて、皆、情報源(サイトの種類、雑誌の種類等)を選んでいるでしょう?
 このサイトでは、社債及び関連情報だけ得られれば、それで十分なのでは?

日本がダメなのには理由がある | URL | 2011-11-17(Thu)18:20 [編集]


集合住宅にすることで一般住宅に比べて色々なコストを削減することが出来ます。
コーポラティブハウスは何世帯か集まって共同で沢山買うから安くして!的な考えです。
ですので資産的には富裕層ではないと思います。

無記名債さん | URL | 2011-11-17(Thu)17:49 [編集]


でも、いろいろな金融商品?を紹介してくれるのはありがたい。
判断は自分ですればいいのだから・・・

無記名債さん | URL | 2011-11-17(Thu)16:14 [編集]


コーポラティブハウスのメイン顧客は全然富裕層ではないですよ。
富裕層であればそんな共同住宅なんかには住みません(笑
コーポラティブハウスに住む人はフツーの人です。同じ建物に同居する他人とのコミュニティ形成にこだわり持つ人たちです。

無記名債さん | URL | 2011-11-17(Thu)15:47 [編集]


「富裕層」・・・これは疑問です。
「相当な富裕層」であるなら、より集めれば手持ち資金でマンションくらいたつのではないでしょうか?一人でキャッシュ8000万円程度も用意できないのだから、単なるローン地獄に陥る普通の一般人ではないかと思いますが。

無記名債さん | URL | 2011-11-17(Thu)10:14 [編集]


このファンドに係る事実関係のみならず、住宅建築全般に通じる一般的なリスクを冷静かつ明確に指摘する秀逸な記事ですね。
大変勉強になりました。

ぽんぽん | URL | 2011-11-17(Thu)02:35 [編集]


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