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ユナイテッド・アーバン投資法人が個人向け社債発行!

ユナイテッド・アーバン投資法人が個人向け社債を発行することが分かりました。
ソースはEDINET

発行要項
償還期限:3年
金利条件:1.00%~1.80%(12月3日条件決定)
発行総額:150億円
社債額面:100万円
募集期間:平成22年12月6日~平成22年12月15日
格付け:baa1(発行体格付け)

投資法人債です。個人向けに発行されたという記憶はありませんが、過去に例はあるのでしょうか。

それはさておき、REIT(リート)が個人向け社債発行です。リートの運営会社とかそういうわけではなく、実際のリートです。直でリート買えばいいじゃんとかそういう批判は受け付けません。リートの個人向け社債です。

リートなので、やっていることは不動産の取得・売却・運用のみで、実際の運営も外部に丸投げ、利益のほとんどを配当するというちょっと普通の会社では考えられないことをやります。もっとも、そういう条件を満たさないとリートとして認められず、税制優遇が受けられないのでやむを得ないといえばやむを得ないのですが。

中低格付け債ということで、決算内容の分析と今後の見通しをしっかり見据えることが重要なのですが、残念なことに、日本コマーシャル投資法人と12月1日に合併したため、決算の連続性は不明だわ借入金に対する銀行の態度も不明だわ現在の財務内容も不明だわで正直なところ推奨しにくい社債です。ちょうど合併によって財務内容が不透明になり、ディスクロージャーによって透明性が担保されるちょうど端境期にあるというわけです。

その点はやはり当社も気にしているのか、負債比率に対する当社の考え方や合併による負ののれんの活用についてなど、プレスリリース欄にかなりの情報があります。情報開示はしっかりしています。今後の方針は、合併によって膨らんだ有利子負債を削減していくそうです

利益を全て配当しながら借入金の削減をするとなると、減価償却費を再投資しないか、物件売却をするか、増資をするかといったあたりになります。個人の不動産投資であれば減価償却費で銀行への返済を・・・ということになるのですが、この規模となるとさすがにそれは非現実的ですので、物件売却か増資によるほかありません。おそらく、NCIから承継した不動産の中で収益性の低い物件を売り飛ばし、負ののれんを活用して損失を低減するのでしょう。

こうしたことを総合的に考えると、たぶん、3年で経営破綻するということはないでしょう。しかし、リートの場合はその投資判断は「REIT買った方がマシじゃね?」という観点からも見なければいけません。ユナイテッド・アーバンは利益を上回る分配金の支払、いわゆるタコ配をしないそうなので、現状並み程度の配当が続くとして、今後3年間で期待できる配当は7~10%です。つまり、元金が今後3年間で5%程度以上下落しなければ、わざわざガラパゴス証券会社に頭下げて個人向け社債を買う必要はないです。

というわけで、直近の都道府県地価調査の結果を見てみたところ、ユナイテッド・アーバンが大量に物件を持つ首都圏の不動産価格は対前年比マイナス3%でした。当社の資産は約半分が土地で占められているので、現状の勢いだと3年間で4.5%ほど基準価額が下がる見通しです。なるほど

投資判断は買い推奨とします。不動産価格が下落する中、不動産関連への投資で確定利回り、かつ一定の健全性と収益性があるのは魅力です。低金利の中、年末にこういう社債が出るのはありがたいですね。ガラパゴス証券会社にも喜んで頭を下げにいきましょう。
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コメント


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No title

1.38%に決定。

usako | URL | 2010-12-04(Sat)20:18 [編集]


No title

次々と定期預金が満期到来してきましたが、乗り換えるにはあまりに低金利、普通預金に積み上げています。株の方は収穫期で配当が毎日のように入ってウハウハです。結果として急速に普通預金残高があがって・・・。でも安物債券には手を出さず、がまんがまん。三月頃には風向きが変わるかもしれません。

ロビン | URL | 2010-12-01(Wed)21:48 [編集]


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